Uma situação que acontece com muito mais gente do que você imagina!
Você assinou o contrato animado, fez as parcelas em dia mas a vida mudou. Perdeu o emprego, enfrentou uma doença na família, o imóvel atrasou meses ou simplesmente você percebeu que não vai conseguir bancar o financiamento.
E agora? Você quer cancelar a compra do apartamento na planta, mas tem medo de perder tudo o que pagou.
A boa notícia é que a lei e o STJ estão do seu lado.
O que é o distrato imobiliário?
Distrato é o nome jurídico dado ao cancelamento do contrato de compra e venda de um imóvel. Quando o comprador decide desistir, ele pode pedir o distrato à incorporadora ou construtora e tem direito à devolução dos valores pagos.
O ponto de tensão é: quanto a incorporadora pode reter (ou seja, ficar com) desses valores como “multa” pela desistência?
O que dizia a Lei do Distrato?
Em 2018, foi aprovada a Lei nº 13.786/2018, chamada de “Lei do Distrato”, que permitia às incorporadoras reter até 25% dos valores pagos em casos de incorporação e até 50% nos casos de loteamento, além de outras taxas.
Para muitos compradores, especialmente os que compraram imóveis de alto valor, isso representava uma perda enorme às vezes dezenas de milhares de reais.
O que o STJ decidiu?
O Superior Tribunal de Justiça firmou um entendimento muito importante, reafirmado em decisão de dezembro de 2025 (REsp 2.207.712/SP), relatada pela ministra Nancy Andrighi:
Quando a compra do imóvel é feita por uma pessoa física para uso próprio ou seja, quando há uma relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevalece sobre a Lei do Distrato, e a retenção máxima pela incorporadora fica limitada a 25% do total pago.
E mais: em março de 2026, o STJ voltou a debater o tema, analisando as diferenças entre distratos de incorporação e de loteamento, reforçando ainda mais a proteção ao consumidor.
Na prática, isso significa que se você pagou R$ 100.000,00 até o momento do distrato, a incorporadora pode reter no máximo R$ 25.000,00 e deve devolver pelo menos R$ 75.000,00.
Quando o CDC se aplica ao seu caso?
O CDC se aplica quando o comprador é uma pessoa física adquirindo o imóvel para uso próprio (moradia ou investimento pessoal), e a incorporadora é uma empresa atuando no mercado.
Isso cobre a grande maioria das compras de apartamentos na planta feitas por pessoas comuns.
E se a incorporadora se recusar a devolver?
Infelizmente, muitas incorporadoras ignoram esse entendimento e tentam reter valores acima do permitido, ou demoram meses para devolver. Nesse caso, você pode:
- Notificar formalmente a incorporadora por escrito, citando o CDC e a jurisprudência do STJ
- Registrar uma reclamação no Procon do seu estado
- Entrar com ação judicial para obrigar a devolução e ainda pleitear danos morais se a recusa for abusiva
- Consultar um advogado imobiliário para analisar o seu contrato e calcular exatamente quanto você tem direito a receber
E se o atraso da obra foi culpa da incorporadora?
Se a incorporadora atrasou a entrega do imóvel além do prazo contratual (mais a carência legal de 180 dias), o cenário muda ainda mais a seu favor. Nesse caso:
- Você pode pedir o distrato com devolução integral de tudo o que pagou, mais correção monetária e juros
- Pode inclusive pleitear indenização por danos morais e materiais pelos prejuízos causados pelo atraso
Exemplo prático
João comprou um apartamento na planta por R$ 350.000,00. Pagou parcelas que totalizaram R$ 120.000,00 durante 2 anos. Por conta de um problema financeiro, precisou desistir.
A incorporadora queria reter R$ 40.000,00 (cerca de 33%). Mas, com base no CDC e no entendimento do STJ, a retenção máxima seria de R$ 30.000,00 (25%) e João tem direito à devolução de pelo menos R$ 90.000,00.
Conclusão
Desistir de um imóvel na planta é uma decisão difícil mas não precisa significar perder seu dinheiro suado para a incorporadora.
O STJ é claro: em relação de consumo, a retenção máxima é de 25%. Qualquer valor acima disso é abusivo e pode ser questionado na Justiça.