Quando pais transferem um imóvel para os filhos e mantêm o usufruto, podem continuar usando a casa ou recebendo o valor do aluguel. Mas, se o imóvel for alugado e o inquilino deixar de pagar, quem pode entrar com uma ação de despejo? O Superior Tribunal de Justiça (STJ) analisou essa questão e esclareceu como a situação deve ser tratada quando usufrutuário e nu-proprietário participam do contrato.

O que é usufruto de imóvel?

O usufruto permite que uma pessoa use um bem e receba os benefícios que ele gera, mesmo que a propriedade pertença formalmente a outra pessoa. Quem tem a propriedade, mas não os direitos de uso e de recebimento dos frutos, é chamado de nu-proprietário. Já o usufrutuário pode usar o imóvel, administrá-lo e receber, por exemplo, o dinheiro do aluguel.

O artigo 1.394 do Código Civil prevê esses direitos. Para imóveis, o usufruto precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis para se constituir, conforme o artigo 1.391.

Veja outros pontos importantes:

• O usufrutuário não pode vender o usufruto, mas pode ceder o uso do imóvel, de forma gratuita ou mediante pagamento, nos termos da lei.
• Em regra, o usufrutuário responde pelas despesas ordinárias de conservação e pelos tributos relacionados à posse, como o IPTU.
• O usufruto pode terminar em situações previstas em lei, como a morte ou a renúncia do usufrutuário.

Imagine que uma mãe doe a casa aos filhos, mas reserve para si o usufruto. Os filhos passam a ser os nus-proprietários, enquanto ela mantém o direito de usar o imóvel ou alugá-lo, conforme as condições do usufruto.

O que o STJ decidiu sobre aluguel e despejo?

No caso analisado, as nuas-proprietárias alugaram o imóvel a um inquilino, e a usufrutuária também assinou o contrato como interveniente, concordando com a locação. Quando o inquilino deixou de pagar, as proprietárias entraram com uma ação de despejo.

O inquilino alegou que apenas a usufrutuária poderia cobrar a dívida e pedir o despejo. A Terceira Turma do STJ rejeitou esse argumento por unanimidade. Segundo o tribunal, quem assinou o contrato com a participação das duas partes não pode, depois, negar a legitimidade de uma delas para agir. Essa postura contraria a boa-fé objetiva.

A decisão foi tomada no REsp 2.218.467-SP, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, em 14 de setembro de 2026.

Quem pode alugar o imóvel e pedir o despejo?

• O usufrutuário pode alugar o imóvel sozinho. Como regra, ele pode alugar o bem sem autorização do nu-proprietário e tem direito a receber os aluguéis.
• O nu-proprietário precisa do consentimento do usufrutuário. O dono formal do imóvel não pode, em regra, alugá-lo por conta própria, sem a concordância de quem tem o usufruto.
• Os dois podem assinar o contrato. O STJ admitiu que usufrutuário e nu-proprietário participem juntos da locação.
• Quando os dois participam, ambos podem pedir o despejo. Na situação analisada pelo tribunal, qualquer um deles pode ajuizar a ação, sem que o inquilino possa usar a participação conjunta no contrato para questionar essa legitimidade.

A Lei do Inquilinato (artigo 5º) estabelece que a ação de despejo é o meio adequado para o locador recuperar o imóvel. A falta de pagamento do aluguel também pode justificar o encerramento da locação (artigo 9º, III), conforme os requisitos legais.

O que acontece se o usufrutuário morrer durante o contrato?

A morte do usufrutuário extingue o usufruto (artigo 1.410, I, do Código Civil), mas isso não faz a locação terminar automaticamente. De acordo com o artigo 7º da Lei do Inquilinato, quando o usufruto se extingue, o nu-proprietário pode denunciar a locação feita pelo usufrutuário e conceder ao inquilino 30 dias para desocupar o imóvel.

Há, porém, limites: o nu-proprietário deve exercer esse direito em até 90 dias contados da averbação da extinção do usufruto. Se deixar passar esse prazo, a lei presume que concordou com a continuidade da locação. Além disso, se tiver concordado por escrito com o contrato, não poderá encerrá-lo com base apenas na extinção do usufruto.

Cuidados antes de alugar um imóvel com usufruto

• Quando possível, deixe claro no contrato o papel do usufrutuário e do nu-proprietário.
• Mantenha a matrícula do imóvel atualizada para confirmar como a propriedade e o usufruto estão registrados.
• Registre por escrito quem receberá o aluguel e como serão divididas as despesas.
• Leia o contrato e verifique as circunstâncias específicas antes de tomar medidas para encerrar a locação.

Dúvidas frequentes sobre usufruto de imóvel

O filho que é dono no papel pode alugar a casa sem autorização da mãe usufrutuária?

Em regra, não. O usufrutuário tem o direito de usar o imóvel e receber seus frutos, como o aluguel. O nu-proprietário precisa do consentimento dele para realizar a locação.

Quem recebe o dinheiro do aluguel?

Em regra, o valor do aluguel pertence ao usufrutuário, pois é um fruto do imóvel. Qualquer ajuste diferente deve ser analisado conforme o acordo feito entre as partes e as circunstâncias do caso.

O inquilino pode questionar o despejo porque usufrutuário e nu-proprietário assinaram o contrato?

No caso julgado pelo STJ, não. Como o inquilino aceitou o contrato com a participação das duas partes, não poderia depois negar a legitimidade de uma delas com base nessa mesma participação.

Conclusão

A decisão do STJ esclarece pontos importantes sobre o usufruto de imóvel, especialmente quando o bem é alugado com a participação do usufrutuário e do nu-proprietário. O usufrutuário pode alugar o imóvel, e os dois podem participar do mesmo contrato. Na situação julgada, o tribunal reconheceu que ambos têm legitimidade para pedir o despejo.

Cada contrato e cada matrícula podem ter particularidades. Por isso, antes de assinar um contrato ou iniciar uma ação, é importante analisar os documentos e as circunstâncias do caso com um profissional habilitado.